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住宅ローンが残ってる不動産を売却したい人必見!流れと注意点・諸費用を確認

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カテゴリ:不動産売却

住宅ローンが残ってる不動産を売却したい人必見!流れと注意点・諸費用を確認

住宅ローンが残っていると、完済のマイホームよりも売却の手続きや諸費用に関して煩雑に思えるかもしれません。
しかし住宅ローンが未完済でも不動産の売却手続きは難しくなく、多くの人がローンを返済しながら売却手続きを進めています。
ここで流れや注意点をおさえて、スムーズな売却ができるよう予習しておきましょう。

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住宅ローンが残っている不動産売却の流れ

住宅ローンが残っている不動産売却の流れ


①住宅ローンの残額を残高証明書や銀行でチェック。
②不動産会社に相談して、売却額で住宅ローンを完済できるかを調べてもらう。


住宅ローンが残っている不動産は、ローンを払いながら売却手続きをすることが基本です。
流れとしては、不動産を売却して出た利益で、残りの住宅ローンを払います。
売却する不動産の引き渡しと同時に、その不動産の住宅ローンを完済できるだけの資金があればその時点で売却が可能となります。
住宅ローンが残っている不動産はほぼ必ず「抵当権」が付いているため、売却自体は可能ですが、誰も買わないといっても過言ではないくらいのリスクも付いています。
できるだけ高く売却してくれる不動産会社に頼むことが基本ですが、売却額のみで資金が足りなければ、不動産の引き渡しまでに別口でしっかり用意しておく必要があります。
もしくは一括で住宅ローン残債を払うのではなく、住み替えローンで住宅ローンを一本化する方法も良いでしょう。
売却を思い立ったならば、住宅ローンが残っていてもまず不動産会社に相談することをおすすめします。

売り先行と買い先行について

上記の流れは今まで使用していた不動産を先に売却し、後から新たな不動産を買う「売り先行」といいます。
逆に売却を後回しにして先に新たな不動産を購入し、後から持っていた不動産を売却することを「買い先行」といいます。
住宅ローンが残っている場合、買い先行は今まで住んでいた不動産と新たに購入した不動産と、ローンを二重に支払うことになります。
資金に余裕がある人は買い先行でも問題ありませんが、済みながら住宅ローンを返済する売り先行が主流です。

よく耳にする抵当権とは?

不動産関係でよく使われる言葉ですが、抵当権は端的にいうと「住宅ローンが支払えなかったとき、その不動産を売却しても良い権利」で、主に銀行が持つ権利です。
住宅ローンが未完済ならば基本的に抵当権は付いているため、当該不動産を購入しても、ローン返済者が支払わなかった場合は売られてしまう可能性があるのです。
そのため抵当権が付いている不動産は現実的に売却できず、先に住宅ローンを支払い抵当権を抹消する必要があります。
民法上は抵当権が付いている土地・建物の取引についても細かく規定されていますが、これは不動産会社を介さない取引の救済でもあります。

住宅ローンが残っている不動産売却の諸費用

住宅ローンが残っている不動産売却の諸費用


●仲介手数料(下記で解説)
●印紙代
●抵当権抹消費用
●住宅ローン返済手数料


不動産の売却にはさまざまな点で諸費用がかかりますが、一番大きな金額は仲介手数料です。
仲介手数料は「宅地建物取引業法」で金額の上限が決まっているため、法外な値段ということはありません。
細かい規定はありますが、売却金額が400万以上だった場合は一貫して(売却価格×3%+6万円)+消費税が仲介手数料です。
たとえば不動産が1,000万円で売れたならば、1,000万円に3%をかけて60,000円を足すと36万円。
これに消費税の10%をかけると396,000円になり、これが仲介手数料の金額なります。
ただしこれは上限の金額であり、不動産会社によってはサービスしているところもあるため、多くの会社を比較する必要があります。

不動産の売却で税金がかかる場合

不動産を売却すると多額の税金がかかる場合がありますが、マイホームの買い替えならば特例により大きな額が控除されるため、実際に税金がかかるケースは少ないです。
しかし、このような場合には所得税や住民税がかかる場合があります。

●①不動産を購入価格より高く売却した場合
●②不動産が3,001万円以上の譲渡所得で売却した場合


不動産を売却し、また新たに購入する際は、利益になる金額が大きければ大きいほど税金もかかると考えて良いでしょう。

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住宅ローンが残っている不動産売却の注意点

住宅ローンが残っている不動産売却の注意点

ここまでは不動産売却の手続きや諸費用についてでしたが、実際手続きに移る際は、いくつかの注意点を念頭に置いてください。

①仲介手数料の安さだけで不動産会社を決めない
②比較対象の不動産会社は多いほうが良い
③オーバーローンの対処方を決める
④内覧対応を忘れずに

どれもスムーズな売却において大切なことなので、一つずつ解説していきます。

①仲介手数料が安い=お得ではない

数十万円かかるかもしれない仲介手数料など諸費用を少しでも安くしたいのは、誰しも考えることだと思います。
しかし仲介手数料が安いからといって、その不動産会社が一番お得で利用するべきだとは限りません。
たとえば、不動産の売却には早く売るために折り込みチラシや新聞で宣伝してもらうなど、さまざまなオプションがつけられます。
仲介手数料が安い代わりにオプションを必要以上に勧められたり、他の不動産会社よりも質の低いサービスを提供されるなどのリスクも事前に調査しておく必要があります。

②査定は複数社に頼む

査定自体は無料サービスの会社が多く、それは住宅ローンが残っていても完済していても変わりません。
できるだけ多くの会社に査定を頼んで、相場を確認しておく必要があります。
実際にマイホームを売却した人の中では、査定会社によって400万円以上の違いがあり、高額なほうで売却が決定したというケースも。
大手の不動産会社に一括で査定してもらえるサービスも数多くあるため、それらは積極的に利用しましょう。
不動産会社によって売却が得意・不得意な物件もあるため、相性の良さそうな不動産会社を見つけることが大切です。

③オーバーローンになる可能性

オーバーローンとは、不動産売却額が住宅ローンの残額よりも低いことを表します。
逆に不動産が高く売れてローン残額よりも高額になった場合はアンダーローンとよびます。
出せる金額があるのならば貯金を一括返済に充てるなどが良いですが、そうはいかない場合も多いでしょう。
その際は、今までの住宅ローンとこれから購入予定の住宅ローンを1本化する「住み替えローン」もおすすめですが、ローンの総額が上がるため審査も厳しくなります。
またオーバーローンの際は、所得からオーバーローン額を控除する特例もありますので、確定申告で税金が戻ってくるケースもあり、悪いことだけではありません。

④住みながら売却するなら内覧も自分で対応

誰も住んでいない不動産を売却するならば不動産会社にすべて依頼することも可能ですが、現在住んでいる不動産を売却する際は、内覧対応も自分たちでおこなう必要があります。
常に家をきれいにしておく必要はありませんが、清潔感があるように見せることは大切です。
また、いくら中古でもマイホームは人生において大きな買い物なので、不親切・不誠実な人からはあまり購入したくないと思うはず。
質問にも快く丁寧に答え、印象を良くすることで売却確率も上がるでしょう。

まとめ

住宅ローンが残っていても手続きの流れと注意点さえつかめば、自分たちでやることはそう多くなく、ローン完済の不動産と大きな変わりはありません。
どうしても住宅ローン完済の目処が立たなければ、退職金や子どもが成人してからなど、タイミングを計ることも大切です。

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