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空き家を売却する流れと税金が安くなる「3,000万円特別控除」の特例とは?

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カテゴリ:不動産売却

空き家を売却する流れと税金が安くなる「3,000万円特別控除」の特例とは?

事情があって手放したマイホームが空き家になっている、あるいは親が亡くなり空き家を相続したなどで、放置されている空き家は少なくありません。
手放したいけれども売却方法や流れがわからないといった理由で、とりあえずそのままにしている方もいるのではないでしょうか?
しかし空き家はそのまま放置していると、建物の劣化が進んで買い手を探すのがどんどん難しくなってしまいます。
そこで今回は、空き家を売却する流れや、売却するとどんなメリットがあるのかを紹介します。
解体せずに売却した場合にはどんなデメリットがあるのかも解説しますので、参考にしてみてください。

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空き家を売却する流れ

空き家を売却する流れ

空き家を売却するときには、どのような流れで進むのかを知っておくとスムーズです。
空き家売却の流れは以下のとおりです。

査定を依頼する

まずは、不動産会社に査定を依頼して、所有している空き家がいくらぐらいで売却できるのかを調べましょう。
査定を依頼するときには、少しでも高く評価してもらえるように、空き家をきれいに掃除して、不要な家財などは処分しておくのがおすすめです。
人が住まなくなった空き家は劣化の進行が速い傾向があるので、売却を考えるのであれば、継続的に管理しておくことが大切です。

仲介会社を決める

査定を依頼した会社のなかから、仲介を依頼する会社を選びます。
「査定額が高い」といった理由だけではなく、地域の特性を知っているか、相談しやすいかなども考慮して選びましょう。

売却価格を決める

不動産会社と相談しながら、適切な売却価格を決めます。
空き家の状態に合わせた価格設定にしないと、なかなか買い手が見つからなくなってしまいます。

買主と交渉する

空き家の買主候補があらわれたら、売却価格を交渉します。
多くの買主が値引きを希望してくるので、柔軟に対応するようにしましょう。
値引きすることを前提とした売却価格を最初に提示しておくと、結果的に売主も買主も満足のいく取引になります。

契約して引き渡す

交渉が成立したら、契約を交わして手続きを行ってから最終的に物件を引き渡す流れです。
なお、空き家の状態が思ったよりよくなかったなどでのちのち契約不適合責任を問われることがないように、重要事項説明書に現在の状況を詳しく記載しておくことに気をつけましょう。

空き家を売却するときのメリットとして活用できる特例

空き家を売却するときのメリットとして活用できる特例

空き家をそのまま放置していると、所有しているだけで固定資産税や維持管理費が発生します。
空き家は売却すると、特例によって税額控除の恩恵を受けられるメリットがあるので、活用する予定がないなら売却を検討しましょう。
ここでは空き家を売却する際に活用できる特例を、2つ紹介します。

空き家になって3年以内なら「譲渡所得の3,000万円特別控除」が受けられる

不動産を売却して得られる利益のことを「譲渡所得」といいますが、売却したのがマイホームであった場合には、「譲渡所得の3,000万円特別控除」を受けられます。
譲渡所得は、「売却金額-(取得費用+譲渡費用)」で計算しますが、所得がプラスになったときには3,000万円まで差し引けるのが「譲渡所得の3,000万円特別控除」です。
つまり譲渡所得が3,000万円以内であれば、所得税は発生しない計算になります。
ただし、譲渡所得の3,000万円特別控除は、空き家に対しては「住まなくなった日から3年目の年末まで」と期限があることに注意が必要です。
また、特例が適用されるには、売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係でないこと、売却の前年や前々年にマイホーム買い換えや交換の特例が適用されていないことなど、いろいろな条件があります。
自身のケースに適用されるかは、税理士などの専門家に確認するようにしましょう。

相続空き家なら「相続空き家の3,000万円特別控除」が受けられる

売却する空き家が、親などから相続を受けたものであるケースでは、「相続空き家の3,000万円特別控除」を受けられます。
「相続空き家の3,000万円特別控除」の特例は、先ほどの「譲渡所得の3,000万円特別控除」よりもかなり厳しい条件が定められているのが特徴です。
条件としては、
1. 1981年(昭和56年)5月31日以前に建築した建物であること
2. 売却代金が1億円以下
3. 亡くなった人が一人で住んでいた
4. 耐震リフォームまたは取り壊しをして売却
の4つが挙げられていて、特例が適用されるためにはすべてを満たさなければなりません。
「相続空き家の3,000万円特別控除」は、旧耐震基準に基づいて建てられた建物をできるだけ減らすことを目的としていることが、一定の条件が定められている理由として挙げられます。
「相続空き家の3,000万円特別控除」についても、相続した空き家が対象となるかは専門家に相談して確認するようにしましょう。

空き家を解体せずにそのまま売却するデメリット

空き家を解体せずにそのまま売却するデメリット

空き家を解体せずに売却すると、譲渡所得や相続空き家の特別控除を受けられるメリットがありますが、デメリットもあります。
ここからは、空き家を解体せずにそのまま売却するデメリットを紹介します。

空き家が売却できるまで維持費がかかる

空き家を解体せずにそのまま売却するときには、売却できるまでの維持管理費がかかってしまうことがデメリットです。
空き家は人が住まなくなってそのまま放置していると急速に老朽化が進み、資産価値もどんどん下がっていきます。
台風や豪雨の被害にあったときには、壁や屋根が崩れてしまうかもしれません。
そのため継続してメンテナンスする必要がありますが、空き家が遠方にある場合には、見に行くだけでも交通費がかかります。
また、ボロボロの空き家であっても、所有しているだけで毎年固定資産税が発生します。
売却したいと考えてすぐに買主が見つかればよいのですが、見つからなかった場合には、買い手が決まるまで維持費がかかり続けてしまうデメリットがあるのです。

建物の状態やエリアによっては土地だけのほうが売りやすくなる

建物の状態やエリアによっては、土地だけにしたほうが売りやすくなることもあります。
買主が買い取ったとしてもどのみち解体するしかないほど劣化した空き家なら、解体して更地にしてしまったほうが早く買い手が見つかる可能性があるでしょう。
土地だけを探している買主に対しては、更地になっているほうが、解体の手間と時間が解消されるので買いやすくなります。
ただし、空き家を解体するにはそれなりの費用を負担しなければならないことがデメリットです。
解体したほうがいいか、そのまま売却したほうがいいかについては、不動産会社に相談しながら進めるのがおすすめです。

「相続空き家の3,000万円特別控除」を受けるなら耐震リフォームが必要になる

地価が高額であるなど、相続した空き家の売却によって多くの譲渡所得が見込まれる場合には、「相続空き家の3,000万円特別控除」を受けると所得税を節約できます。
ただし、特例が適用されるためには、空き家に対して耐震リフォームまたは取り壊しをする必要があります。
取り壊しをするのには撤去費用がかかりますが、空き家の状態によっては耐震リフォームのほうが高額になるケースも考えられるでしょう。
空き家特例を受けるのであれば、耐震リフォームと取り壊しのどちらがより手元に現金が残るのか、慎重に決めることが大切です。

まとめ

空き家を売却する流れと、空き家の売却で活用できる譲渡所得と相続空き家の2つの「3,000万円特別控除」の特例について解説しました。
空き家の売却は、そのまま売却するか、更地にするかの判断が難しいことがデメリットです。
空き家の売却を検討するときには、物件のあるエリアに詳しい不動産会社に相談するのがおすすめです。

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